Автор Тема: Недвижимость  (Прочитано 20697 раз)

0 Пользователей и 1 Гость просматривают эту тему.

Оффлайн Корсар

Недвижимость
« : 14 Март 2013, 23:09:19 »
Хотел услышать мнение по теме - во что лучше инвестировать в недвижимость или ФР? Как то был блог на эту тему на ресурсе который тогда еще назывался комон : http://s30754393882.whotrades.com/blog/43850117353 .

Оффлайн Tony

Недвижимость
« Ответ #1 : 14 Март 2013, 23:30:02 »
Вопрос сформулирован слишком общо. Как говорится, it largely depends. :)
Что лучше для желудка - кефир или кисель?..
Смотря в какую недвижимость, в какие фондовые инструменты, в какой период инвестировать, НА какой период инвестировать, сколько инвестировать, какие цели при этом ставить, какой инвестиционной политики придерживаться и т.д. и т.п.

Оффлайн Корсар

Недвижимость
« Ответ #2 : 15 Март 2013, 00:21:24 »
Вопрос сформулирован слишком общо. Как говорится, it largely depends. :)
Что лучше для желудка - кефир или кисель?..
Смотря в какую недвижимость, в какие фондовые инструменты, в какой период инвестировать, НА какой период инвестировать, сколько инвестировать, какие цели при этом ставить, какой инвестиционной политики придерживаться и т.д. и т.п.

Соглашусь. Наверное это по типу - а выгодно ли заниматься бизнесом? Вопрос обширный и не простой. Зависящий от многих факторов и в большей степени какая у вас фамилия и кто ваши родители:) ;) ( это ирония). И все же инвестирование в большинстве случаев это не удача и не тактика а больше стратегия если говорить военными терминами так как это игра имеет цель победы. Понятно что заработать можно и там и там но вопрос больше где надежней и более рентабельней будут инвестиции. Вот на другой ветке за общались и не нашлось пока предложения замены ( уверенной) инвестиции в недвижимость с доходностью 10% и удорожанием 10% в год на акции ФР. Были времена когда уверенно покупали доллар, были когда покупали квартиры, потом золото..сейчас вроде формируется тренд на уверенную покупку рентной недвижимости, дивидендных акций и просто хранение в рублях на депозитах - что из этих ставок себя оправдает в большей степени? Я думаю усреднено недвижимость будет обыгрывать, хотя потихоньку перекладываюсь и формирую портфель из акций на которые платят дивиденды. Хотелось бы не спорить что лучше а по дискутировать и услышать разносторонние точки зрения людей которые на практике инвестируют свои капиталы. 

Оффлайн natan4315

Недвижимость
« Ответ #3 : 28 Май 2013, 22:22:35 »
К вопросу об оценке зданий компаний расположенных в центре Москвы ( ГУМ,Центральный Телеграф,ЗИЛ...)
http://rosim.ru/press/65542
28.05.2013
Росимущество реализует историческое здание на Школьной улице в г. Москве
Площадь здания 1194,5 кв.м Земельный участок 341 кв.м
Начальная цена лота:   120 451 000,00 руб.
Шаг на повышение:   3 000 000,00 руб.
Сумма задатка:           5 000 000,00 руб.
 :o :o :o




 

Онлайн WarrenB

  • участник пула ДНПП
  • Ветеран
  • ***
  • Сообщений: 4037
  • Лайков: 725
    • Просмотр профиля
Недвижимость
« Ответ #4 : 25 Ноябрь 2013, 17:08:32 »
А можете мне в этом разделе создать тему ОАО "Офис Москва". Там хочу обсудить следующую идею:

У нас тут есть на примете офис 695 кв. метров по 5000 долларов за метр = 3 475 000 долларов, сдавать его можно по 20 000 рублей за кв метр в год, эксплуатация 70 долларов с метра в год, налог 6% (дочерняя упрощенка) - расчет приложен. Офис суперкрасивый и сам бы я там работал с огромным удовольствием.

Чистыми получается 9-10% годовых С ЗАЩИТОЙ ОТ ИНФЛЯЦИИ. Суть защиты от инфляции в том, что у Вас всегда остается недвига, как бы не росли цены в стране. Аренда офиса растет обычно вровень с инфляцией, то есть 9-10% сейчас и дальше 10-11%, 12-13% и т.д. при условии роста аренды естественно. На сегодня офисное строительство в мск практически остановилось, так что избытка предложения я не жду.

Упаковывается это все в ОАО, которое ежеквартально платит дивиденды 100% от прибыли. Без займов, без "российских" ноухау, без корпоративов, Зенита и УК.

Соответственно, вопрос к вам - стоит ли заморачиваться и сколько бы вы готовы были купить акций этого ОАО, при условии, что она стоила бы примерно 50 000 рублей, то есть всего бы было примерно 2 275 акций. Сначала большие инвесторы покупают на это ОАО недвигу за счет кредита, потом мелким продают акции, возвращают кредит изначальным частично (в капитале они остаются на сколько-то, чтобы быть с мелкими в одной лодке) и выводят на ммвб. Котировки поддерживаются, но с большим спредом.

напишите плз Ваше мнение, стоит ли заморачиваться и сколько бы лично вы думали вложить. Если не хотите писать публично - напишите в личку. Спасибо огромное за ответ!!!!

Оффлайн Корсар

Недвижимость
« Ответ #5 : 25 Ноябрь 2013, 18:35:59 »
А можете мне в этом разделе создать тему ОАО "Офис Москва". Там хочу обсудить следующую идею:

У нас тут есть на примете офис 695 кв. метров по 5000 долларов за метр = 3 475 000 долларов, сдавать его можно по 20 000 рублей за кв метр в год, эксплуатация 70 долларов с метра в год, налог 6% (дочерняя упрощенка) - расчет приложен. Офис суперкрасивый и сам бы я там работал с огромным удовольствием.

Чистыми получается 9-10% годовых С ЗАЩИТОЙ ОТ ИНФЛЯЦИИ. Суть защиты от инфляции в том, что у Вас всегда остается недвига, как бы не росли цены в стране. Аренда офиса растет обычно вровень с инфляцией, то есть 9-10% сейчас и дальше 10-11%, 12-13% и т.д. при условии роста аренды естественно. На сегодня офисное строительство в мск практически остановилось, так что избытка предложения я не жду.

Упаковывается это все в ОАО, которое ежеквартально платит дивиденды 100% от прибыли. Без займов, без "российских" ноухау, без корпоративов, Зенита и УК.

Соответственно, вопрос к вам - стоит ли заморачиваться и сколько бы вы готовы были купить акций этого ОАО, при условии, что она стоила бы примерно 50 000 рублей, то есть всего бы было примерно 2 275 акций. Сначала большие инвесторы покупают на это ОАО недвигу за счет кредита, потом мелким продают акции, возвращают кредит изначальным частично (в капитале они остаются на сколько-то, чтобы быть с мелкими в одной лодке) и выводят на ммвб. Котировки поддерживаются, но с большим спредом.

напишите плз Ваше мнение, стоит ли заморачиваться и сколько бы лично вы думали вложить. Если не хотите писать публично - напишите в личку. Спасибо огромное за ответ!!!!


Идея здравая. Спрос на такие инвестиции со стороны инвесторов будет. Вот с ММВБ это конечно фантастика :D

Оффлайн Denisag

Недвижимость
« Ответ #6 : 25 Ноябрь 2013, 18:53:07 »
А можете мне в этом разделе создать тему ОАО "Офис Москва". Там хочу обсудить следующую идею:

У нас тут есть на примете офис 695 кв. метров по 5000 долларов за метр = 3 475 000 долларов, сдавать его можно по 20 000 рублей за кв метр в год, эксплуатация 70 долларов с метра в год, налог 6% (дочерняя упрощенка) - расчет приложен. Офис суперкрасивый и сам бы я там работал с огромным удовольствием.

Чистыми получается 9-10% годовых С ЗАЩИТОЙ ОТ ИНФЛЯЦИИ. Суть защиты от инфляции в том, что у Вас всегда остается недвига, как бы не росли цены в стране. Аренда офиса растет обычно вровень с инфляцией, то есть 9-10% сейчас и дальше 10-11%, 12-13% и т.д. при условии роста аренды естественно. На сегодня офисное строительство в мск практически остановилось, так что избытка предложения я не жду.

Упаковывается это все в ОАО, которое ежеквартально платит дивиденды 100% от прибыли. Без займов, без "российских" ноухау, без корпоративов, Зенита и УК.

Соответственно, вопрос к вам - стоит ли заморачиваться и сколько бы вы готовы были купить акций этого ОАО, при условии, что она стоила бы примерно 50 000 рублей, то есть всего бы было примерно 2 275 акций. Сначала большие инвесторы покупают на это ОАО недвигу за счет кредита, потом мелким продают акции, возвращают кредит изначальным частично (в капитале они остаются на сколько-то, чтобы быть с мелкими в одной лодке) и выводят на ммвб. Котировки поддерживаются, но с большим спредом.

напишите плз Ваше мнение, стоит ли заморачиваться и сколько бы лично вы думали вложить. Если не хотите писать публично - напишите в личку. Спасибо огромное за ответ!!!!

я бы не влезал в такую тему, так как :
1. доходность на капитал будет меньше из-за налога на дивиденды.
2. есть риск вакантности помещения. по своим объектам скажу, что в среднем по году 5-10 % считаются вакантными.
3. доходность понизится из-за повышения налогов на недвижимость.
4. расходы на выполнение требований биржи по предоставлению информации будут высокими.
5. ну и самое главное, есть риск снижения стоимости как ставок, так и цены на недвижимость. и как итог я получу доходность, ниже чем дают депозиты либо облигации например РЖД.

есть еще много других минусов, таких как ремонт помещений и прочие.
в общем смысла ради одного помещения нет. постоянные затраты будут высокими и чувствительность к одному из рисков будет огромная.

Оффлайн doctor

Недвижимость
« Ответ #7 : 25 Ноябрь 2013, 19:36:51 »
А можете мне в этом разделе создать тему ОАО "Офис Москва". Там хочу обсудить следующую идею:

У нас тут есть на примете офис 695 кв. метров по 5000 долларов за метр = 3 475 000 долларов, сдавать его можно по 20 000 рублей за кв метр в год, эксплуатация 70 долларов с метра в год, налог 6% (дочерняя упрощенка) - расчет приложен. Офис суперкрасивый и сам бы я там работал с огромным удовольствием.

Чистыми получается 9-10% годовых С ЗАЩИТОЙ ОТ ИНФЛЯЦИИ. Суть защиты от инфляции в том, что у Вас всегда остается недвига, как бы не росли цены в стране. Аренда офиса растет обычно вровень с инфляцией, то есть 9-10% сейчас и дальше 10-11%, 12-13% и т.д. при условии роста аренды естественно. На сегодня офисное строительство в мск практически остановилось, так что избытка предложения я не жду.

Упаковывается это все в ОАО, которое ежеквартально платит дивиденды 100% от прибыли. Без займов, без "российских" ноухау, без корпоративов, Зенита и УК.

Соответственно, вопрос к вам - стоит ли заморачиваться и сколько бы вы готовы были купить акций этого ОАО, при условии, что она стоила бы примерно 50 000 рублей, то есть всего бы было примерно 2 275 акций. Сначала большие инвесторы покупают на это ОАО недвигу за счет кредита, потом мелким продают акции, возвращают кредит изначальным частично (в капитале они остаются на сколько-то, чтобы быть с мелкими в одной лодке) и выводят на ммвб. Котировки поддерживаются, но с большим спредом.

напишите плз Ваше мнение, стоит ли заморачиваться и сколько бы лично вы думали вложить. Если не хотите писать публично - напишите в личку. Спасибо огромное за ответ!!!!
Для организованного рынка (основная секция МБ) масштаб мал. Капа от 1 млрд руб., вот разве только для секции РИИ. Да и номинал акций можно поменьше для большей ликвидности.

Не забываем, что все может начаться очень гладко, а потом как всегда: типа кто-то скупит 50% и начнет на себя все тянуть. Или помните такого эмитента - ОАО ПрИн (Прямые инвестиции).

Оффлайн Dolor

Недвижимость
« Ответ #8 : 25 Ноябрь 2013, 20:12:13 »
Упаковывается это все в ОАО

Думаю расходы на поддержание ОАО и листинга могут быть заметными для такого маленького объекта.
Что пришло в голову: обязательная отчетность по РСБУ и МСФО, ежеквартальные отчеты эмитента, обязательный аудит, расходы  на регистратора и НРД, обязательное раскрытие информации и собрания акционеров.

Кол-во акций и общий объем очень маленькие, естественным образом поддерживать ликвидность не получится. Если делать искусственным оббразом - риск стать манипулятором

Фундаментально мне идея московской недвижимости не интересна, но но многим понравится.

И , кстати, объем новых офисов, которые сдаются в ближайшие годы огромен.

Оффлайн Симарка

Недвижимость
« Ответ #9 : 25 Ноябрь 2013, 21:31:12 »
а мне идея с фондом нравится. но наверное не самая своевременная сейчас.

Оффлайн vicin

  • участник пула Мосэс
  • Постоялец
  • ***
  • Сообщений: 1199
  • Лайков: 34
    • Просмотр профиля
Недвижимость
« Ответ #10 : 25 Ноябрь 2013, 22:04:32 »
А можете мне в этом разделе создать тему ОАО "Офис Москва". Там хочу обсудить следующую идею:У нас тут есть на примете офис 695 кв. метров по 5000 долларов за метр = 3 475 000 долларов, сдавать его можно по 20 000 рублей за кв метр в год, эксплуатация 70 долларов с метра в год, налог 6% (дочерняя упрощенка) - расчет приложен. Офис суперкрасивый и сам бы я там работал с огромным удовольствием.
Denisag все правильно описал - не будет спроса совсем - при таких рисках ставку надо в двое повышать ))) за одно чтоб дать немного на ИПО заработать - делиться ж надо )))
и потом у нас некоторые акцули по цене в 10-20 раз стоят ниже своих чистых активов - часто ниже чистых денег на балансе - а тут один к одному предлагается )))

мы пока не в Америке живем где упаковывают эмпаеры-билдинги в фонды - нам пока нуна подрасти ))))

Онлайн WarrenB

  • участник пула ДНПП
  • Ветеран
  • ***
  • Сообщений: 4037
  • Лайков: 725
    • Просмотр профиля
Недвижимость
« Ответ #11 : 25 Ноябрь 2013, 23:18:59 »
акцули по цене в 10-20 раз стоят ниже своих чистых активов - часто ниже чистых денег на балансе

ну это же из-за воровства или невменяемости менеджмента. Тут то будет идеальный менеджмент - 100% чп раз в квартал в дивы. А разве надо на ммвб делать МСФО? Всякие большие компании типа Самараэнерго же не делают и ок. Рсбу то и так и так делать для налоговой. Акционеров меньше 500 - отчет имхо раз в год. Собрание акционеров в столовке бизнес-центра за 10000 рублей это я умею.

Тут же еще основной плюс - что все делают за вас, сдают, общаются с бизнес-центром, находят арендатора, сдают отчетность, содержат бухгалтера. Неужели у кого есть недвига, вы не мечтали отдавать 5% и никогда арендаторов этих не видеть, только $ на счет получать раз в 3 месяца?

Пока только Симарке понравилось.

кто-то же раскупает 10 летние облиги в рублях под 9% годвых! А это то всяко намного лучше.

 

Поиск

 
 
СВЯЗЬ С АДМИНОМ
Top-100 блогов инвесторов, 
трейдеров и аналитиков
www.auremo.org - Цветная металлургия www.evek.org - Продажа металлопродукции